De leegwaarderatio in box 3 hoeft niet altijd te worden toegepast

Recentelijk zijn er een aantal uitspraken geweest over het woningwaarderingsstelsel in box 3. Zoals u weet wordt de WOZ-waarde in toenemende mate gehanteerd als uitgangspunt voor de waardering van woningen in diverse belastingwetten. Dit geldt inmiddels voor Waterschapsbelasting, OZB en Successierechten, maar ook voor de inkomstenbelasting in box 3, bijvoorbeeld ten aanzien van tweede woningen en verhuurd vastgoed. Op de WOZ-waarde mag vervolgens voor verhuurd vastgoed een vermindering van op de WOZ-waarde worden toegepast volgens een jaarlijks vastgestelde tabel (leegwaarderatio). In sommige gevallen leidt dit echter nog steeds tot een (veel) te hoge waarde. De uitspraak van Hof Den Haag van 11 februari 2013, en vervolgens van de Hoge Raad op 3 april 2015, gaat over een dergelijke situatie.

Deze zaak was aangespannen door een particuliere verhuurder van een bovenwoning. De verhuurder ging in beroep tegen zijn aanslag inkomstenbelasting 2010. Vanwege het te hanteren woningwaarderingsstelsel in box 3 diende de verhuurder een waarde te hanteren van € 430.500, zijnde de WOZ-waarde verminderd met de wettelijke afslag die op verhuurd vastgoed mag worden toegepast. Omdat er echter een huurder in de bovenwoning woonde die een zeer lage huur betaalde, kwam de taxatiewaarde van de woning uit op slechts € 274.000.

De verhuurder behaalde mede door de (hogere) box 3 heffing een structureel negatief exploitatieresultaat met de bovenwoning. Volgens de verhuurder was dit in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM), omdat zijn recht op het ongestoord genot van zijn eigendom onevenredig werd geschaad door de hoge box 3 waardering.

Uitspraak Hof

Het Hof was het met de eigenaar eens. De wetgever had volgens het Hof best een speciale regeling kunnen treffen voor die gevallen waarbij de WOZ waarde te veel afweek van de waarde in het economisch verkeer (bijv. de taxatiewaarde). Het Hof gaf daarbij het volgende handvat. Op het moment dat de WOZ-waarde meer dan 25% hoger uitkomt dan de waarde in het economisch verkeer, mag de taxatiewaarde worden gehanteerd voor de berekening van de inkomstenbelasting in box 3.

De uitspraak kan interessant zijn van vastgoedeigenaren in box 3, met name voor verhuurders. Inmiddels is de zaak voorgelegd aan de Hoge Raad.

Uitspraak Hoge Raad

Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een tegenbewijsmogelijkheid moet worden geboden aan belastingplichtigen die een of meer woningen verhuren, en die in box 3 geconfronteerd worden met een waardering die naar hun mening hoger is dan de werkelijk waarde. De Hoge Raad oordeelde namelijk dat de ‘gestapelde’ forfaitaire waardebepaling voor verhuurde woningen in box 3 (WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio van artikel 17a UBIB 2001) niet hoeft te worden toegepast indien de uitkomst hiervan in betekenende mate (10% of meer) afwijkt van de waarde in het economisch verkeer van de woning, mits belanghebbende kan aantonen dat van een dergelijke afwijking sprake is. De Hoge Raad gaat dus niet uit van 25% maar zelfs van een 10% afwijking.

Uitspraak Hof in verwijzingszaak

Vervolgens is er nog een verwijzingsuitspraak van het Hof (Gerechtshof Den Haag ECLI:NL:GHDHA:2016:32) gekomen over dit bewijsvraagstuk. Daarbij wordt door het Hof eerst de vraag beantwoord of de afwijking van 10% per afzonderlijke woning of op portefeuilleniveau moet worden beoordeeld. Een voor de praktijk niet onbelangrijk vraagstuk. In dit laatste geval zou immers aannemelijk moeten worden gemaakt dat het saldo van de voor box 3 gehanteerde waarde van alle verhuurde woningen gezamenlijk meer dan 10% afwijkt van het saldo van de waarde in het economisch verkeer hiervan. Het bereik van de ‘tegenbewijsregeling’ zal in deze uitleg dan ook beperkter zijn, omdat dan eerst binnen de portefeuille alle te hoog gewaardeerde woningen tegen de te laag gewaardeerde woningen moeten worden weggestreept.

Het Hof oordeelt dat het aannemelijk maken van de afwijking van meer dan 10% per afzonderlijke woning mag worden toegepast.

 

One Comment

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *